פסק-דין בתיק ת"א 14969-01-10

על פי הסכם שנחתם בין הצדדים ושקיבל תוקף של פסק דין הופקע מהתובעים בית המגורים שלהם והמגרש עליו הוא עמד. לפניי תביעת התובעים לתשלום ההוצאות הנלוות להפקעה.

א. רקע

התובעים היו בעלים של חלקה 107 בגוש 6447 (להלן: "החלקה") ברחוב הצנחנים 1, כפר סבא  ששטחה הרשום - 1214 מ"ר, אשר עליה נבנה בית מגוריהם (להלן: "הנכס").

ביום 15.3.93 פורסמה למתן תוקף תוכנית מח/45ב' שייעדה חלק מהחלקה לדרך.

ביום 29.11.06 פורסם בק"ת צו המחיל את פקודת דרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח) 1943  (להלן: "הפקודה") על הנכס. לפי צו זה הופקע מהחלקה שטח של 441 מ"ר.

ביום 19.12.06 נשלחה לתובעים הודעה על תפיסת חזקה במקרקעין (נספח א' לתצהיר הנתבעת). ביום 25.1.07 הודיעו התובעים לנתבעת כי הם מתנגדים לתפיסת החזקה (נספח ב' לתצהיר הנתבעת). לאחר דין ודברים בין הצדדים ביקשו התובעים מהנתבעת ביום 1.5.07 כי תרכוש את מלוא זכויותיהם במקרקעין (נספח ה' בתצהיר הנתבעת). בקשת התובעים אושרה על ידי הגורמים המוסמכים בנתבעת.

ביום 22.1.08 הודיעה הנתבעת לתובעים כי הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת המוצע להם עבור רכישת מלוא זכויותיהם בחלקה הוא סכום של 1,000,000 דולר.

ביום 29.6.08 במסגרת תביעת פינוי שהגישה הנתבעת נגד התובעים, הגיעו הצדדים להסכם פשרה (נספח י' בתצהיר הנתבעת) (להלן: "הסכם הפשרה").

בהסכם הפשרה הוסכם בין היתר: הנכס יימסר לנתבעת פנוי מכל אדם וחפץ תמורת סכום פיצויי ההפקעה שייקבעו על ידי שמאי מכריע; הצדדים הסכימו למנות שמאי מוסכם להערכת שווי הנכס לפיצויי ההפקעה; השמאי המוסכם הוא יוסי ברק; השומה המוסכמת תהיה סופית ומוחלטת והצדדים מוותרים על זכותם לערער עליה למעט מנימוקים משפטיים; לתובעים נשמרת זכותם לתבוע פיצוי בגין הוצאות נוספות שנגרמו או ייגרמו להם, לטענתם, בגין ההפקעה על פי שיקול דעתם; פיצויי ההפקעה שאינם שנויים במחלוקת בסכום של 4,307,160 ש"ח ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.11.06 ועד ליום התשלום בפועל; הפיצוי על פי השומה המוסכמת ישולם כדלקמן: בתוך 30 יום ממועד ההסכם סכום של 2,153,580 ש"ח בתוספת של הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.11.06 ועד למועד התשלום. בתוך 30 יום מקבלת השומה המוסכמת תשלם הנתבעת מחצית ההפרש בין הפיצוי שיקבע השמאי לבין הסכום ששולם עד אותו מועד. יתרת הפיצוי לפי השומה המוסכמת תשולם לבעלים במועד מסירת החזקה.

ביום 12.1.10 הוגשה התביעה שבדיון שבה נתבעו ההוצאות הנלוות להפקעה וכן פצויי הפקעה.

ביום 14.11.10 מסרו הצדדים "הודעה מטעם הצדדים ובקשה לאישור הסדר דיוני ולקביעת מועד לשמיעת ראיות".  בהודעה נכתב כי הגיעו להסדר דיוני ובין היתר להסכמה כי: "התובעים יגישו ראיותיהם לגבי ההוצאות הנלוות להפקעה אותם הם תובעים". ההסדר הדיוני קיבל את אישורו של בית המשפט, כב' השופט שיינמן .

בפתח הדיון היום קבעתי כי ההסדר הדיוני שקיבל תוקף של החלטה על ידי כב' השופט שיינמן מחייב את הצדדים וכי על כן בקשת הנתבעת למחיקת סעיפים מתצהיר העדות של התובע, קרי, הסעיפים שעניינם סכום השומה, מתקבלת.

על כן השאלה היחידה העומדת להכרעה לפניי במסגרת התביעה שהוגשה היא זכאותם של התובעים להחזר הוצאותיהם הנילוות. בתביעה תבעו התובעים  הוצאות העברה 25,000 ש"ח, דמי שכירות בגין 24 חודשים 336,000 ש"ח, שכר טרחת שמאי 150,000 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בשיעור של 15% מהסכום שפסק השמאי המוסכם. בתצהיר העדות הראשית הוסיפו התובעים ותבעו גם החזר מס שבח ומס רכישה וכן הוצאות תכנון בית המגורים החדש. כאמור הוצאות אלה לא נתבעו בתביעה ואולם לא נשמעה התנגדות של הנתבעת לדיון בעניינים אלה ועל כן אני קובעת כי החזית בעניין הוצאות אלה - הורחבה.

הצדדים חלוקים באשר לגובה סכום החזר ההוצאות המגיע לתובעים בגין שכר טרחת שמאי ושכר טרחת עו"ד. אשר להוצאות האחרות חלוקים הצדדים גם בשאלת זכותם של התובעים להחזר ההוצאות.

 ב.  התשתית נורמטיבית

סעיף 12 בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: " פקודת הקרקעות")וסעיף 9 בפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: " פקודת הדרכים"), מפרטים את הכללים להערכת הפיצויים, שיש לפסוק בעד הפקעתן של כל זכות או טובת הנאה במקרקעין. "כללי השומה האמורים מתייחסים רק לשומת המקרקעין עצמם, דהיינו, לשווי הקרקע והמבנים שעליה, אך לא לשווי העסק המתנהל בהם, להוצאות הנלוות ברכישת מקרקעין חלופיים, או להוצאות ההעברה שהמחזיק יעמוד בהן כאשר יידרש למסור את החזקה במקרקעין המופקעים". (ר' א' קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, כרך שני, עמוד 585) (להלן: " קמר")). למרות העדר הוראה מפורשת לעניין ההוצאות הנלוות בפקודות הנ"ל, נקבע בפסיקה כי כללי השומה הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות ובסעיף 9 לפקודת הדרכים, אינם בגדר רשימה סגורה. על כן הוכרה זכאות בעל זכות במקרקעין, לקבל פיצוי בעד הוצאות שונות כגון: מס מכירה, מס רכישה, הוצאות רכישה - כמו דמי תיווך ושכ"ט עו"ד בגין המקרקעין החילופיים והוצאות העברה (קמר, שם עמ' 586- 592). 

קמר סבור כי קיימת הצדקה לחייב את הרשות המפקיעה לשלם לבעל הזכויות גם הוצאות אלה, שכן הן נובעות ממהות מטרתם של פיצויי ההפקעה, שכן לא סביר שבעל הזכויות יאלץ ליתן לחברה תרומה כפויה נוספת, והפעם - תרומה כספית, בדרך של מימון ההוצאות הכרוכות בהמרת המקרקעין המופקעים במקרקעין החלופיים. מן הדין, כי החברה תישא במימון הוצאות אלה, ובכך יוגשם העקרון של העמדת בעל הזכויות באותו מצב כספי שבו עמד ערב ההפקעה (ר' קמר, עמ' 584).

כך בע"א 740/75 שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ, פ"ד ל"א (3), עמוד 3, בעמוד 10 נפסק בעניין הפקעה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות:

" אכן, נזק מסוג זה (הכוונה לנזק הנובע במישרין מן ההפקעה - מ'נ') אינו נזכר בכללים להערכת הפיצויים שבסעיף 12 של הפקודה, אבל אין זה מונע מתן פיצוי ראוי על נזק הנובע במישרין מן ההפקעה (ע"א 299/60, [6], בע' 2112). מכאן שחובת הפיצוי חלה גם על כל ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברת העסק ממקומו ופתיחתו במקום אחר, כולל הוצאות של פירוק הציוד המצוי בו, הובלת תכולתו של בית-העסק למקום החדש והכשרת המקום החדש לייעודו, כגון התקנת חשמל ומים".